Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Кадастровая стоимость (КС)   ̶  результат государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, определяемый Росреестром  в соответствии с федеральным законом и подзаконными актами. Законодательство менялось поэтапно и во многих регионах в настоящее время имущественные налоги и платежи за пользование муниципальными, бюджетными объектами рассчитываются от кадастровой стоимости. Целями реформирования являлись увеличение доходов регионов и повышение эффективности сферы недвижимости как таковой. 

Изначально для государственной кадастровой оценки и формирования государственных реестров были законодательно прописаны и  использованы методы массовой оценки, когда кадастровая стоимость определялась по совокупности факторов   рыночных   характеристик   однотипных или схожих  объектов   в регионе, городе или географическом пространстве. Такая методика характеризуется высокой степенью стандартизации оценочных процедур и большей ролью статистических методов обработки данных.   

 В результате в многих крупнейших российских агломерациях кадастровая стоимость объектов недвижимости нередко превышает рыночную, пользователи несут дополнительные расходы налоговых издержек. Например, по разным данным в Москве в разные годы выявлялось до 40% многоквартирных домов, где кадастровая оценка превышала рыночную. Кроме налоговых целей, кадастровая стоимость используется при аренде или покупке недвижимости из государственной (муниципальной) собственности.

Действующее законодательство предусматривает возможность оспаривания кадастровой стоимости. Такое право предоставлено не только гражданам и организациям, но и органам государственной власти и местного самоуправления. Длительность регистрационного оформления и динамичность изменения законодательства привели к тому, что в настоящее время действуют разные положения, в зависимости от региона и вида недвижимости, регулирующие оспаривание кадастровой стоимости:

1.  т.н. «старый порядок», регулируется ст.24.18 закона 135-ФЗ – применяется в отношении объектов, для которых кадастровая стоимость была определена до 2017 года (в большинстве субъектов федерации).    По этим правилам КС была определена независимым оценщиком, который выиграл торги в регионе. Например, в РТ до 01.01.2024 применяется кадастровая стоимость по 135-ФЗ по землям населенных пунктов и всем объектам капитального строительства (ОКС), соответственно и оспаривание их осуществляется в рамках данного закона. Предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок оспаривания. Для юрлиц досудебный порядок обязателен, но после вынесения решения возможны и судебные процедуры. Досудебный порядок реализуется путем подачи заявления в специальную комиссию при ТУ Росреестра субъекта РФ. Физические лица вправе сами выбрать порядок оспаривания – обращение в комиссию для них необязательно;
2.  т.н. «текущий порядок», регулируется ст.22 закона ФЗ-237, он применяется в отношении кадастровой стоимости, определенной в большинстве субъектов с 2018 года. Эту функцию выполняет государственное бюджетное учреждение (ГБУ), созданное для целей кадастровой оценки. Например, в РТ до 01.01.2024 г. используется кадастровая стоимость по 237-ФЗ по землям сельскохозяйственного назначения ( с 2018 г.), землям лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов (ООТиО) (с 2019 г.), землям промышленности ( с 2020 г.). С 01.01.2024 г. будет применяться КС по результатам государственной кадастровой оценки земельных участков и объектов капитального строительства (ЗУ и ОКСов). Статьей 22 закона 237- ФЗ предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок оспаривания. Но досудебный порядок уже не является обязательным как для юрлиц, так и для физических лиц. Заявитель может сам выбрать порядок оспаривания. Досудебный порядок реализован через отдельную комиссию при уполномоченном органе. В республике Татарстан – это МЗИО РТ. На середину ноября 2023 г. комиссия по 237-ФЗ в РТ не создана, поэтому реализуется только судебный порядок оспаривания КС. По данным специалистов − есть планы создания комиссии с 01.01.2024 г., и тогда начнут применяться «новые» результаты государственной кадастровой оценки ЗУ и ОКСов;
3.  т.н. «новый порядок» регулируемый ФЗ-237 ст.22.1, — это изменения, утвержденные законом N 269-ФЗ от 31.07.2020. На введение данной статьи в действие был установлен переходный период изначально − до 01.01.2023, затем продлен до 01.01.2026 г. С этого момента вводится безальтернативный досудебный порядок уже не оспаривания, а установления кадастровой стоимости в размере рыночной. С заявлением нужно обращаться в ГБУ субъекта РФ, и только после вынесения решения ГБУ возможно судебное оспаривание. Предмет иска – в первую очередь, несогласие с решением ГБУ, и только в случае признания решения ГБУ незаконным, установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Законодательством предусмотрен досрочный переход на «новый порядок» по решению субъекта. Так на конец 2023 года уже многие субъекты РФ уже применяют новый порядок, Красноярский край начнет применять с 01.01.2024 г. С момента перехода нормы ст. 24.18 135-ФЗ и ст.22 237-ФЗ перестают применяться. Заявители обращаются в ГБУ и только после вынесения решения ГБУ — в суд. Республика Татарстан пока не перешла на новый порядок по ст.22.1 ФЗ-237.

При принятии решения об оспаривании кадастровой стоимости, необходимо учитывать следующие факторы:

• заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости.  Прилагаемый к заявлению  “Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости <.>”, должен содержать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на  указанный объект;
•  положения НК РФ предусматривают трехлетний срок для возврата излишне уплаченных налогов. Организации вправе вернуть переплату по налогу на имущество (налогу на землю) в случае уменьшения налогооблагаемой базы, начиная с того налогового периода, в котором первый раз в целях налогообложения была применена старая измененная кадастровая стоимость;
• заявление может быть направлено заявителем лично через МФЦ, почтовым отправлением либо через портал госуслуг;
• заявитель должен быть извещен и имеет право присутствовать  на заседании о пересмотре кадастровой стоимости;
• стоимость услуг по подготовке отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости зависит от площади, этажности объекта, расположения, года ввода в эксплуатацию, состояния технической документации и процедур проведения оценок в прошлом; 
• в случае отказа должны быть указаны все причины, послужившие основанием для принятия такого решения  ̶ недостоверные сведения, расчетные  ошибки, нарушения  законодательства об оценочной деятельности и пр.

"Кроу Аудекс" оказывает комплексные услуги по оценке рыночной стоимости земли, коммерческой, жилой и промышленной недвижимости. Наши специалисты работают в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности ФЗ №135 и стандартами СРО "Российского общества оценщиков".